Απαιτούμενο ποσό για επένδυση σε ακίνητα

Η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να αποτελέσει έναν από τους πιο βιώσιμους τρόπους δημιουργίας πλούτου. Η αξία των ακινήτων συνήθως αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου και υπάρχουν πολλοί τρόποι να εισέλθει κανείς στην αγορά. Εκτός από την απευθείας αγορά, μπορείτε να δημιουργήσετε συνεργασίες, να συμμετάσχετε σε μια πλατφόρμα crowdfunding ή ακόμη και απλώς να αγοράσετε μετοχές σε επενδυτικές εταιρείες ακινήτων (REITs).

Πολλοί νέοι επενδυτές αναρωτιούνται: πόσα χρήματα χρειάζονται για να επενδύσει κανείς σε ακίνητα; Η απάντηση εξαρτάται από διάφορους παράγοντες: την τοποθεσία, τον τύπο του ακινήτου και τις επιλογές χρηματοδότησης.

Ακόμα και με περιορισμένα κεφάλαια, είναι εφικτό να ξεκινήσει κανείς να επενδύει σε ακίνητα, παραμένοντας εντός ενός αποδεκτού επιπέδου ρίσκου. Ωστόσο, είναι σημαντικό να κατανοήσετε ότι το κόστος του ίδιου του ακινήτου δεν είναι η μόνη δαπάνη.

Η εισαγωγή πρέπει να προσφέρει μια γενική εικόνα για τις επενδύσεις σε ακίνητα, τα πλεονεκτήματα και την πιθανή κερδοφορία τους. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι τα αρχικά κόστη μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με πολλούς παράγοντες. Για να αποκτήσετε μια καλύτερη εικόνα για το πόσα χρήματα χρειάζονται, θα εξετάσουμε όλες τις πτυχές στο παρόν κείμενο.

Παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος επένδυσης

Η αξία αγοράς ενός ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από την τιμή του. Παίζουν ρόλο επίσης η τοποθεσία, ο τύπος, το μέγεθος καθώς και οι επιλογές χρηματοδότησης. Παρακάτω αναλύουμε τα βασικά κόστη που πρέπει να ληφθούν υπόψη.

Τοποθεσία και τάσεις της αγοράς

Αν σας ενδιαφέρει πόσα χρήματα χρειάζονται για επένδυση σε ακίνητα, ο πιο καθοριστικός παράγοντας είναι η τοποθεσία. Ένα ακίνητο που βρίσκεται κοντά σε δημόσιες συγκοινωνίες και βασικές υποδομές της πόλης θα είναι πιο περιζήτητο.

Αυτό ήδη υποδηλώνει αρκετά:

• Προσφορά και ζήτηση. Στην περιοχή υπάρχει ενεργή αγορά ακινήτων. Στις δημοφιλείς τοποθεσίες, οι τιμές είναι υψηλότερες, ειδικά σε περίπτωση περιορισμένης προσφοράς. Για την εκτίμηση χρησιμοποιείται η μέθοδος συγκριτικών πωλήσεων, επομένως η μελέτη των μέσων τιμών θα δώσει μια σαφή εικόνα.
• Τοπική οικονομία. Αν η οικονομία της περιοχής αναπτύσσεται, οι τιμές των ακινήτων τείνουν να αυξάνονται, καθώς η μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη των κατοίκων τους επιτρέπει να επενδύουν περισσότερα.
• Μελλοντικές προοπτικές ανάπτυξης. Οι προσδοκίες για άνοδο επηρεάζουν επίσης τις τιμές, καθώς οι επενδυτές θέλουν να εξασφαλίσουν ακίνητα πριν από πιθανή εκτίναξη της αξίας τους. Για παράδειγμα, τα ακίνητα στην Κύπρο, ιδιαίτερα στις πόλεις, αυξάνονται ήδη ενόψει της ένταξης της χώρας στη Ζώνη Σένγκεν.

Οι τάσεις της αγοράς μπορεί επίσης να καθοδηγούνται από το γενικό κλίμα. Μερικές φορές η υπερβολική ζήτηση οδηγεί σε υπερτίμηση. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο επενδυτής μπορεί να δυσκολευτεί να πουλήσει το ακίνητο ή να υποστεί ζημίες.

Χρηματοδότηση και πρόσβαση σε δάνεια

Αν θέλετε να επενδύσετε σε κατοικίες αλλά δεν μπορείτε να εξασφαλίσετε δάνειο, τότε θα πρέπει να καλύψετε όλο το ποσό σε μετρητά. Ευτυχώς, αυτό συνήθως δεν απαιτείται — αρκεί μια προκαταβολή.

Ωστόσο, το τελικό κόστος επηρεάζεται από παράγοντες όπως:

• Όροι υποθήκης. Στην Κύπρο, η προκαταβολή κυμαίνεται μεταξύ 20–40% της αξίας του ακινήτου. Επιπλέον, πρέπει να ληφθούν υπόψη φόροι και λειτουργικά έξοδα.
• Επιτόκια. Όσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο πιο φθηνή η χρηματοδότηση. Για παράδειγμα, με επιτόκιο 5%, ένα ακίνητο αξίας €300.000 στη Λευκωσία με προκαταβολή €40.000 συνεπάγεται μηνιαία δόση €859 (διάρκεια 30 ετών). Με επιτόκιο 6%, η δόση αυξάνεται στα €950.
• Απαιτήσεις δανειστή. Υψηλότερο εισόδημα και καλή πιστοληπτική ικανότητα επιτρέπουν ευνοϊκότερους όρους.

Η καλή πιστωτική ιστορία είναι κρίσιμη: η έγκαιρη αποπληρωμή και ο χαμηλός δείκτης χρέους προς εισόδημα μειώνουν το κόστος επένδυσης.

Τύπος και μέγεθος ακινήτου

Αναρωτιέστε «Πόσα χρήματα χρειάζονται για αρχή;» Εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου:

• Διαμερίσματα. Πιο προσιτή επιλογή, ιδανική για αρχάριους. Επειδή καταλαμβάνουν λιγότερη γη, τα κόστη είναι χαμηλότερα και τα κοινόχρηστα έξοδα κατανέμονται μεταξύ των ιδιοκτητών.
• Κατοικίες. Κατάλληλες για μακροχρόνιους ενοικιαστές, αλλά απαιτούν υψηλότερη αρχική επένδυση. Σε τουριστικές περιοχές όπως Πάφος ή Πρωταράς, είναι δυνατή και η βραχυχρόνια μίσθωση.
• Επαγγελματικά ακίνητα. Γραφεία, εμπορικά καταστήματα και κτίρια μικτής χρήσης έχουν υψηλότερο κόστος, αλλά και μεγαλύτερη απόδοση.

Το μέγεθος επίσης έχει σημασία: όσο μεγαλύτερη η επιφάνεια, τόσο υψηλότερη η τιμή. Υπολογίζονται όχι μόνο τα τετραγωνικά μέτρα, αλλά και τα δωμάτια, τα μπάνια, οι θέσεις στάθμευσης και λοιπά χαρακτηριστικά.

Πρόσθετες δαπάνες και παράγοντες

Απαντώντας στο ερώτημα «Πόσα χρήματα χρειάζονται;» πρέπει να λάβετε υπόψη επιπλέον έξοδα:

• φόροι,
• νομικές υπηρεσίες,
• ασφάλιση,
• συντήρηση και επισκευές,
• διαχείριση ακινήτου.

Επιπλέον, η αποδοτικότητα μπορεί να επηρεαστεί από κινδύνους της αγοράς.

Νομικές δαπάνες και φόροι

Επενδύοντας σε ακίνητα στην Κύπρο, είναι απαραίτητο να λάβετε υπόψη φόρους και νομικά κόστη, καθώς επηρεάζουν άμεσα το συνολικό επενδυτικό κόστος και την κερδοφορία.

Απαιτούνται:

• νομικές συμβουλές,
• έλεγχος εγγράφων,
• διεκπεραίωση συναλλαγής σύμφωνα με το κυπριακό δίκαιο.

Θα χρειαστείτε επίσης νομικές συμβουλές, διεκπεραίωση της συναλλαγής και έλεγχο εγγράφων, ώστε να διασφαλιστεί ότι η συναλλαγή συμμορφώνεται πλήρως με τους κυπριακούς νόμους.

Κόστη Συντήρησης και Διαχείρισης

Ακόμα και μετά την καταβολή σημαντικού ποσού για την αγορά του ακινήτου, θα πρέπει να υπολογίσετε και τα λειτουργικά κόστη. Για να διατηρείται το ακίνητο σε καλή κατάσταση και να παραμένει κερδοφόρο, είναι σημαντικό να προβλεφθεί προϋπολογισμός για τα εξής:

• Επισκευές. Ακόμη και με τακτική συντήρηση, μπορεί να προκύψουν προβλήματα με τις υδραυλικές εγκαταστάσεις ή την ηλεκτροδότηση. Επίσης, μπορεί να χρειαστεί αντικατάσταση συσκευών. Αν και οι επισκευές δεν είναι μηνιαίο έξοδο, συνιστάται να διαθέτετε ένα συγκεκριμένο ποσό γι’ αυτό, ώστε να μην χρειάζεται να συγκεντρώνετε κεφάλαια εκτάκτως σε περίπτωση υψηλού λογαριασμού.
• Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας. Για ακίνητα που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να καλύπτετε τα έξοδα ηλεκτρισμού, νερού, διαδικτύου και αποκομιδής απορριμμάτων. Στις μακροχρόνιες μισθώσεις, οι λογαριασμοί συνήθως βαρύνουν τον ενοικιαστή· ωστόσο, είναι φρόνιμο να έχετε έναν προϋπολογισμό και γι’ αυτό σε περίπτωση που το ακίνητο μείνει κενό.
• Ασφάλιση. Υποθέτοντας ότι υπάρχει ασφαλιστήριο συμβόλαιο, η ασφάλιση σας προστατεύει από μεγάλα απρόσμενα έξοδα. Για κατοικίες, το κόστος είναι χαμηλό, ενώ για εμπορικά ακίνητα και βραχυχρόνιες μισθώσεις ίσως χρειαστεί πιο εκτεταμένη κάλυψη.
• Καλλωπισμός/Συντήρηση εξωτερικών χώρων. Το είδος της συντήρησης εξαρτάται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Για παράδειγμα, αν υπάρχει πισίνα, θα πρέπει να πληρώνετε για καθαρισμό και χημική συντήρηση. Στα διαμερίσματα, τα σχετικά έξοδα συνήθως καλύπτονται από τα κοινόχρηστα ή ανάλογες εισφορές.

Ακόμη και αν το ακίνητο δεν ενοικιαστεί άμεσα, θα χρειαστεί να πληρώνετε όλα τα παραπάνω. Συνεπώς, φροντίστε να διαθέτετε επαρκή κεφάλαια για την κάλυψη εξόδων μετά την αγορά, ώστε να διατηρείτε τη βιωσιμότητα μέχρι να γίνει κερδοφόρο.

Κίνδυνοι και Διακυμάνσεις Αγοράς

Στην Κύπρο, οι τιμές ακινήτων έχουν παρουσιάσει γενικά μακροχρόνια άνοδο, ειδικά σε περιοχές όπως η Λεμεσός, η Λευκωσία και η Πάφος. Τα ακίνητα θεωρούνται συχνά σταθερή επένδυση, ωστόσο δεν είναι άμοιρα διακυμάνσεων. Είναι πιθανό να αντιμετωπίσετε τα εξής:

• Απουσία ενοικιαστών. Αν το ακίνητο δεν βρίσκεται σε ελκυστική τοποθεσία ή αν η ζητούμενη τιμή είναι υψηλότερη από συγκρίσιμα ακίνητα, μπορεί να δυσκολευτείτε να βρείτε ενοικιαστές. Σε αυτή την περίπτωση, δεν θα έχετε έσοδα για την κάλυψη κεφαλαίου και λειτουργικών εξόδων.
• Απρόβλεπτα έξοδα. Αυτό μπορεί να αφορά ανέντιμους ενοικιαστές ή απρόσμενες επισκευές. Χωρίς ασφάλιση, αυτά μπορούν να επηρεάσουν σοβαρά την κερδοφορία.
• Πιθανή μείωση αξίας. Ακόμη και αν οι μακροπρόθεσμες προβλέψεις είναι θετικές, η βραχυπρόθεσμη αστάθεια μπορεί να εμποδίσει την πώληση τη στιγμή που το επιθυμείτε.

Ακόμη και με ενδελεχή έλεγχο, δεν υπάρχει εγγύηση ότι θα αποφύγετε όλους τους κινδύνους. Ωστόσο, μπορείτε να τους περιορίσετε μέσω έρευνας, διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου και δημιουργίας ταμείου έκτακτης ανάγκης.

Συμπέρασμα

«Πόσα χρήματα χρειάζομαι για επένδυση;» Με έναν τρόπο, αυτό είναι το λάθος ερώτημα, γιατί υπονοεί ένα εφάπαξ κόστος αντί για μια συνεχή οικονομική δέσμευση. Οι επενδύσεις σε ακίνητα απαιτούν όχι μόνο αρχικό κεφάλαιο, αλλά και προετοιμασία για επιπλέον δαπάνες, όπως φόρους, συντήρηση και επενδυτικούς κινδύνους.

Η επιλογή τοποθεσίας και τύπου ακινήτου θα καθορίσει επίσης τις δαπάνες σας. Εξαρτάται από τον ιδιοκτήτη πόσο θα πουλήσει το ακίνητο. Ωστόσο, παρουσιάζοντας τον εαυτό σας ως αξιόπιστο δανειολήπτη με αποδεδειγμένη ικανότητα αποπληρωμής, μπορείτε να μειώσετε το κόστος δανεισμού των απαιτούμενων κεφαλαίων για την ολοκλήρωση της αγοράς.